Todos los terminos que necesitas conocer para entender el proceso de compra de vivienda en Colombia, explicados de forma clara y sencilla.
Proceso de pago gradual de un credito hipotecario mediante cuotas periodicas que incluyen capital e intereses. Puede ser en sistema de cuota fija (la cuota no cambia) o en UVR (la cuota se ajusta con la inflacion).
Valoracion profesional del inmueble realizada por un perito certificado. Es obligatorio para solicitar un credito hipotecario. El costo oscila entre $300.000 y $800.000 COP y determina el valor comercial real de la propiedad.
Cuenta de ahorro con beneficios tributarios donde los aportes se descuentan de la base gravable del impuesto de renta. Ideal para ahorrar la cuota inicial con ventajas fiscales. El limite es del 30% del ingreso mensual.
Banco central de Colombia que fija la tasa de interes de referencia. Cuando el Banrep sube o baja sus tasas, los bancos comerciales ajustan sus tasas hipotecarias correspondientemente.
Concepto utilizado para calcular subsidios de vivienda basado en el area construida del inmueble. Los programas de subsidio tienen limites de area maxima segun el tipo de vivienda.
Prestacion social que el empleador deposita anualmente (equivalente a un mes de salario). Pueden retirarse anticipadamente para compra de vivienda propia, mejora de vivienda o pago de credito hipotecario.
Documento oficial expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Publicos que contiene el historial completo de un inmueble: propietarios, hipotecas, embargos y cualquier gravamen. Esencial antes de comprar.
Prestamo bancario otorgado especificamente para compra de vivienda. La propiedad queda como garantia (hipoteca). En Colombia, los plazos van de 5 a 30 anos y financian hasta el 70% del valor del inmueble (80% para VIS).
Porcentaje del valor del inmueble que el comprador debe pagar de su bolsillo antes de que el banco financie el resto. Generalmente es del 30% para vivienda No VIS y del 20% para vivienda VIS.
Central de informacion crediticia en Colombia operada por Experian. Registra el comportamiento de pago de personas y empresas. Tu puntaje en DataCredito (0-950) afecta directamente tu capacidad de obtener un credito hipotecario.
Tasa de interes promedio de captacion del sistema financiero colombiano. Algunas tasas hipotecarias se expresan como DTF + puntos adicionales. Ha perdido relevancia frente al IBR.
Proceso legal de formalizacion de la compraventa ante notario publico. Incluye la firma de la escritura publica, el pago de derechos notariales y la posterior inscripcion en la Oficina de Registro.
Clasificacion de las viviendas en Colombia del 1 al 6, basada en las caracteristicas fisicas del entorno. Determina las tarifas de servicios publicos: estratos 1-3 reciben subsidios, estrato 4 paga tarifa plena, estratos 5-6 pagan contribucion.
Programa del gobierno que subsidia puntos porcentuales de la tasa de interes de creditos hipotecarios para vivienda VIS y VIP durante los primeros 7 anos. Puede reducir tu cuota mensual hasta un 30%.
Entidad que administra los recursos de proyectos inmobiliarios en fideicomiso. Cuando compras sobre planos, tu dinero va a una fiduciaria que lo administra hasta que se cumplan las condiciones de punto de equilibrio del proyecto.
Todos los costos adicionales al precio de la vivienda: gastos notariales (~0.3% cada parte), registro (~0.5-1%), avaluo, estudio de credito, seguros y certificados. Pueden sumar entre el 2% y el 4% del valor del inmueble.
Garantia real sobre un inmueble a favor del banco que otorga el credito hipotecario. Si el deudor no paga, el banco puede solicitar el remate del inmueble para recuperar su dinero.
Tasa de interes de corto plazo del mercado interbancario colombiano. Muchos creditos hipotecarios modernos utilizan IBR como tasa base, sumandole un spread o margen adicional.
Impuesto municipal que se paga anualmente sobre la propiedad de un inmueble. La tarifa varia segun el municipio, el avaluo catastral y el uso del inmueble. Generalmente oscila entre el 0.3% y el 1.6% del avaluo catastral.
Alternativa al credito hipotecario donde el banco compra el inmueble y te lo arrienda con opcion de compra al final. Puede tener ventajas tributarias para ciertos perfiles. No requiere cuota inicial tan alta como el credito tradicional.
Programa del gobierno nacional que otorga subsidios de cuota inicial para familias con ingresos menores a 4 SMMLV que compran vivienda VIS o VIP por primera vez. El subsidio puede llegar hasta $50.000.000 COP (30 SMMLV) para ingresos menores a 2 SMMLV.
Numero de Identificacion Tributaria. Es necesario para tramites inmobiliarios y fiscales. Lo asigna la DIAN y aparece en el RUT del comprador.
Oficina publica donde se formalizan legalmente las transacciones inmobiliarias mediante escrituras publicas. Los costos notariales para compraventa son aproximadamente el 0.3% del valor del inmueble por cada parte.
En proyectos sobre planos, es el porcentaje minimo de unidades vendidas que debe alcanzarse para que el constructor pueda iniciar la obra. Generalmente es del 70%. Si no se alcanza, la fiduciaria devuelve el dinero a los compradores.
Ver "Impuesto Predial".
Inscripcion de la escritura publica en la Oficina de Registro de Instrumentos Publicos. Hasta que no se registre, legalmente el inmueble no es del comprador. El costo es aproximadamente 0.5-1% del valor.
Impuestos que se retienen en el momento de la transaccion inmobiliaria. Incluyen retencion en la fuente (1% para vendedor) y otros tributos municipales segun la ciudad.
Salario minimo legal en Colombia. Para 2026 es de $1.423.500 COP. Es la unidad de medida principal para subsidios de vivienda, limites de VIS/VIP y topes de ingresos para programas del gobierno.
Programa del gobierno que permite habitar la vivienda mientras se ahorra la cuota inicial. Combina arriendo con ahorro programado. El arrendamiento se destina parcialmente a la cuota inicial durante un periodo de hasta 2 anos.
Seguro obligatorio que cubre el saldo del credito hipotecario en caso de fallecimiento del titular. El costo se suma a la cuota mensual y generalmente es un porcentaje del saldo del credito.
Seguro obligatorio que protege la vivienda hipotecada contra danos por incendio y terremoto. Tambien se incluye en la cuota mensual del credito.
Ayuda economica del gobierno (nacional o municipal) o de las cajas de compensacion familiar, destinada a facilitar la compra de vivienda propia para familias de bajos ingresos. No se devuelve.
Tasa de interes real que paga el deudor, incluyendo el efecto de la capitalizacion. Es la forma estandar de comparar tasas entre bancos. En 2026, las tasas hipotecarias en Colombia oscilan entre el 10% y el 15% E.A.
Tasa mensual que se aplica al saldo del credito para calcular los intereses de cada cuota. Se calcula a partir de la tasa E.A.
Unidad de cuenta que se ajusta diariamente segun la inflacion (IPC). Los creditos hipotecarios en UVR tienen cuotas que crecen con la inflacion pero suelen tener tasas mas bajas que los creditos en pesos. El valor de la UVR se publica diariamente por el Banco de la Republica.
Vivienda cuyo precio no supera los 150 SMMLV ($213.525.000 COP en 2026). Tiene beneficios especiales: cuota inicial de solo 20%, acceso a subsidios Mi Casa Ya, cobertura FRECH y menores gastos de registro.
Vivienda cuyo precio no supera los 90 SMMLV ($128.115.000 COP en 2026). Es un subconjunto de la VIS con mayores beneficios y subsidios mas generosos. Dirigida a las familias de menores ingresos.
Aumento del valor comercial de un inmueble con el tiempo. Depende de factores como ubicacion, desarrollo urbano, infraestructura de transporte, oferta y demanda. En Colombia, la valorizacion promedio historica es del 5-8% anual en las principales ciudades.