Todos los terminos que necesitas conocer para entender el proceso de compra de vivienda en Colombia, explicados de forma clara y sencilla.
Proceso de pago gradual de un crédito hipotecario mediante cuotas periódicas que incluyen capital e intereses. Puede ser en sistema de cuota fija (la cuota no cambia) o en UVR (la cuota se ajusta con la inflación).
Valoración profesional del inmueble realizada por un perito certificado. Es obligatorio para solicitar un crédito hipotecario. El costo oscila entre $300.000 y $800.000 COP y determina el valor comercial real de la propiedad.
Cuenta de ahorro con beneficios tributarios donde los aportes se descuentan de la base gravable del impuesto de renta. Ideal para ahorrar la cuota inicial con ventajas fiscales. El límite es del 30% del ingreso mensual.
Banco central de Colombia que fija la tasa de interés de referencia. Cuando el Banrep sube o baja sus tasas, los bancos comerciales ajustan sus tasas hipotecarias correspondientemente.
Concepto utilizado para calcular subsidios de vivienda basado en el área construida del inmueble. Los programas de subsidio tienen límites de área máxima según el tipo de vivienda.
Prestación social que el empleador deposita anualmente (equivalente a un mes de salario). Pueden retirarse anticipadamente para compra de vivienda propia, mejora de vivienda o pago de crédito hipotecario.
Documento oficial expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que contiene el historial completo de un inmueble: propietarios, hipotecas, embargos y cualquier gravamen. Esencial antes de comprar.
Préstamo bancario otorgado específicamente para compra de vivienda. La propiedad queda como garantía (hipoteca). En Colombia, los plazos van de 5 a 30 años y financian hasta el 70% del valor del inmueble (80% para VIS).
Porcentaje del valor del inmueble que el comprador debe pagar de su bolsillo antes de que el banco financie el resto. Generalmente es del 30% para vivienda No VIS y del 20% para vivienda VIS.
Central de información crediticia en Colombia operada por Experian. Registra el comportamiento de pago de personas y empresas. Tu puntaje en DataCrédito (0-950) afecta directamente tu capacidad de obtener un crédito hipotecario.
Tasa de interés promedio de captación del sistema financiero colombiano. Algunas tasas hipotecarias se expresan como DTF + puntos adicionales. Ha perdido relevancia frente al IBR.
Proceso legal de formalización de la compraventa ante notario público. Incluye la firma de la escritura pública, el pago de derechos notariales y la posterior inscripción en la Oficina de Registro.
Clasificación de las viviendas en Colombia del 1 al 6, basada en las características físicas del entorno. Determina las tarifas de servicios públicos: estratos 1-3 reciben subsidios, estrato 4 paga tarifa plena, estratos 5-6 pagan contribución.
Programa del gobierno que subsidia puntos porcentuales de la tasa de interés de créditos hipotecarios para vivienda VIS y VIP durante los primeros 7 años. Puede reducir tu cuota mensual hasta un 30%.
Entidad que administra los recursos de proyectos inmobiliarios en fideicomiso. Cuando compras sobre planos, tu dinero va a una fiduciaria que lo administra hasta que se cumplan las condiciones de punto de equilibrio del proyecto.
Todos los costos adicionales al precio de la vivienda: gastos notariales (~0.3% cada parte), registro (~0.5-1%), avalúo, estudio de crédito, seguros y certificados. Pueden sumar entre el 2% y el 4% del valor del inmueble.
Garantía real sobre un inmueble a favor del banco que otorga el crédito hipotecario. Si el deudor no paga, el banco puede solicitar el remate del inmueble para recuperar su dinero.
Tasa de interés de corto plazo del mercado interbancario colombiano. Muchos créditos hipotecarios modernos utilizan IBR como tasa base, sumándole un spread o margen adicional.
Impuesto municipal que se paga anualmente sobre la propiedad de un inmueble. La tarifa varía según el municipio, el avalúo catastral y el uso del inmueble. Generalmente oscila entre el 0.3% y el 1.6% del avalúo catastral.
Alternativa al crédito hipotecario donde el banco compra el inmueble y te lo arrienda con opción de compra al final. Puede tener ventajas tributarias para ciertos perfiles. No requiere cuota inicial tan alta como el crédito tradicional.
Programa del gobierno nacional que otorga subsidios de cuota inicial para familias con ingresos menores a 4 SMMLV que compran vivienda VIS o VIP por primera vez. El subsidio puede llegar hasta $50.000.000 COP (30 SMMLV) para ingresos menores a 2 SMMLV.
Número de Identificación Tributaria. Es necesario para trámites inmobiliarios y fiscales. Lo asigna la DIAN y aparece en el RUT del comprador.
Oficina pública donde se formalizan legalmente las transacciones inmobiliarias mediante escrituras públicas. Los costos notariales para compraventa son aproximadamente el 0.3% del valor del inmueble por cada parte.
En proyectos sobre planos, es el porcentaje mínimo de unidades vendidas que debe alcanzarse para que el constructor pueda iniciar la obra. Generalmente es del 70%. Si no se alcanza, la fiduciaria devuelve el dinero a los compradores.
Ver "Impuesto Predial".
Inscripción de la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta que no se registre, legalmente el inmueble no es del comprador. El costo es aproximadamente 0.5-1% del valor.
Impuestos que se retienen en el momento de la transacción inmobiliaria. Incluyen retención en la fuente (1% para vendedor) y otros tributos municipales según la ciudad.
Salario mínimo legal en Colombia. Para 2026 es de $1.423.500 COP. Es la unidad de medida principal para subsidios de vivienda, límites de VIS/VIP y topes de ingresos para programas del gobierno.
Programa del gobierno que permite habitar la vivienda mientras se ahorra la cuota inicial. Combina arriendo con ahorro programado. El arrendamiento se destina parcialmente a la cuota inicial durante un período de hasta 2 años.
Seguro obligatorio que cubre el saldo del crédito hipotecario en caso de fallecimiento del titular. El costo se suma a la cuota mensual y generalmente es un porcentaje del saldo del crédito.
Seguro obligatorio que protege la vivienda hipotecada contra daños por incendio y terremoto. También se incluye en la cuota mensual del crédito.
Ayuda económica del gobierno (nacional o municipal) o de las cajas de compensación familiar, destinada a facilitar la compra de vivienda propia para familias de bajos ingresos. No se devuelve.
Tasa de interés real que paga el deudor, incluyendo el efecto de la capitalización. Es la forma estándar de comparar tasas entre bancos. En 2026, las tasas hipotecarias en Colombia oscilan entre el 10% y el 15% E.A.
Tasa mensual que se aplica al saldo del crédito para calcular los intereses de cada cuota. Se calcula a partir de la tasa E.A.
Unidad de cuenta que se ajusta diariamente según la inflación (IPC). Los créditos hipotecarios en UVR tienen cuotas que crecen con la inflación pero suelen tener tasas más bajas que los créditos en pesos. El valor de la UVR se publica diariamente por el Banco de la República.
Vivienda cuyo precio no supera los 150 SMMLV ($213.525.000 COP en 2026). Tiene beneficios especiales: cuota inicial de solo 20%, acceso a subsidios Mi Casa Ya, cobertura FRECH y menores gastos de registro.
Vivienda cuyo precio no supera los 90 SMMLV ($128.115.000 COP en 2026). Es un subconjunto de la VIS con mayores beneficios y subsidios más generosos. Dirigida a las familias de menores ingresos.
Aumento del valor comercial de un inmueble con el tiempo. Depende de factores como ubicación, desarrollo urbano, infraestructura de transporte, oferta y demanda. En Colombia, la valorización promedio histórica es del 5-8% anual en las principales ciudades.